9 critères pour bien choisir une SCPI de rendement

comment bien choisir SCPI de rendement

Pour celles ou ceux qui n’ont pas le financement nécessaire pour devenir propriétaire d’un bien immobilier, les SCPI sont une alternative à ne pas négliger.

Premièrement, leur accessibilité est conditionnée à partir d’un nombre minimum de parts souscrites avoisinant généralement un montant à 4 chiffres largement inférieur à un apport traditionnel pour la résidence principale.

Deuxièmement, vous n’avez pas le souci d’un propriétaire qui doit gérer lui-même la paperasse administrative. Enfin, pour la plupart d’entre elles, vous percevez des dividendes tous les trimestres. Ce qui est très intéressant pour financer de manière autonome une partie de votre retraite.

Malgré ses avantages, vous hésitez à faire le premier pas. Afin de mieux vous guider et éviter les pièges, découvrez les critères à scruter de manière objective pour bien choisir une SCPI de rendement.

SCPI à capital fixe ou variable ?

Avant d’énumérer les critères, il est important de faire la distinction entre une SCPI à capital fixe et variable. Leur différence réside dans la disponibilité des parts.

Pour bénéficier d’une meilleure liquidité tout au long de l’année, la SCPI à capital variable est sans conteste la meilleure solution mais a l’inconvénient d’être plus sensible au mécanisme des flux très vendeurs en cas de panique sur le marché immobilier.

Quant à la SCPI à capital fixe, vous devez attendre la prochaine augmentation de capital ou allez sur le marché secondaire pour en obtenir avec une déconnexion importante du prix offre/demande par rapport à sa valeur immobilière. Son avantage est que la société a la main sur la collecte et décidera en fonction des opportunités d’investissement de procéder si possible à une augmentation de capital.

9 critères pour choisir la SCPI de rendement idéal

La composition du parc immobilier et la répartition géographique

La composition du parc immobilier est primordiale dans une sélection de SCPI de rendement. Posez-vous la question si vous avez à faire à une SCPI diversifiée, de bureaux, de commerces-boutiques.

L’immobilier de bureaux sera plus sensible aux aléas de la conjoncture économique en particulier sur le marché de l’emploi. Les boutiques et commerces n’échapperont pas à cette règle mais seront un peu plus résilients.

L’emplacement géographique des biens ne sera pas négligé mais l’erreur serait de se focaliser uniquement sur le nom de la ville au lieu d’analyser ses spécificités. Étant donné que les SCPI ont de nombreux biens immobiliers, il est préférable de jouer à la fois la carte de la diversification et du dynamisme du bassin socio-économique régionale.

Par ailleurs, on assiste ses dernières années à une nouvelle génération de SCPI spécialisées dans l’hôtellerie, la santé ou l’immobilier à l’étranger avec une préférence pour l’Allemagne. Pour les premières citées, je serais prudent avec l’expansion d’Airbnb.

Le taux d’occupation financière et physique : À ne pas négliger pour choisir votre SCPI de rendement

Ce sont 2 critères clés à regarder attentivement pour choisir votre SCPI de rendement. Ils exprimés en pourcentage et permettent d’évaluer la qualité de gestion financière de la SCPI au niveau locatif.

Pour être concret, vous pourrez vous faire une idée du niveau des impayés et de l’attractivité de leurs biens immobiliers. En règle générale, il est préférable que ses deux taux avoisinent les 90 %, surtout pour la partie financière.

L’évolution de la TDVM (Taux de Distribution sur Valeur de Marché)

C’est le rapport entre le dividende brut et le prix moyen de la part qui a remplacé le traditionnel taux de rendement au 1er juillet 2012. En vérité, ce dernier était faussé du fait qu’il était calculé en prenant en compte le prix de la part au 31 décembre de l’année civile.

Ce critère est très intéressant pour comparer en interne le rendement entre les différents SCPI de rendement, puis en externe entre placements financiers.

Le niveau de report à nouveau

Dans le marché immobilier, on n’est pas à l’abri de rien : risque d’impayés, augmentation des vacances locatives, refus possible de locataires à accepter une nouvelle hausse de loyer, provisions pour travaux supplémentaires ou encore baisse des prix de l’immobilier.

Pour bien choisir une SCPI de rendement, elle doit posséder un fonds de réserve suffisant appelé «report à nouveau» parce qu’il permet de maintenir le dividende vis-à-vis de ses associés.

La proportion du nombre d’associés dans le capital de la SCPI

C’est un critère à surveiller dans le choix d’une SCPI de rendement en cas d’évènement défavorables sur le marché immobilier parce que les associés sont les plus prompts à vendre leurs parts sans chercher d’éventuelles excuses et créeraient une éventuelle crise de liquidité. Malheureusement, les SCPI donnent généralement le nombre d’associés mais pas leur proportion dans le capital.

Le TRI (Taux de Rentabilité Interne)

C’est en quelque sorte une mesure de performance historique de la SCPI. Pour plus de pertinence, il faudra le juger entre 5 et 10 ans. Les professionnels recommandent de choisir des SCPI de rendement ayant un TRI de 5 ans supérieur à 5-6 %.

Toutefois, comme tout placement, les performances futures ne présagent pas des performances passées. Ne vous laissez pas berner par ses chiffres qui semblent attractifs à première vue et faites votre propre recherche afin de bâtir au mieux votre opinion.

La SCPI fait-elle partie d’une institution financière too big to fail ?

C’est un élément important qu’on ne pense pas au moment de choisir sa SCPI de rendement. Cela risque de coûter cher parce que nous savons malgré les gardes-fous des banques centrales, qu’un nouveau Lehman Brothers peut émerger.

À titre personnel, si une SCPI est une filiale intégrante d’une intstitution too big to fail, il n’est pas sûr que vous puissiez faire valoir vos droits en tant que propriétaire en cas de situation extrême. Cependant, cela reste de la science-fiction mais elle peut devenir une réalité.

Des avantages non négligeables via l’assurance vie

Souscrire des parts de SCPI via un contrat d’assurance vie offre des avantages fiscaux et financiers à ne pas négliger par rapport à la détention directe.

Dans le cas où vous laissez les dividendes dans votre contrat d’assurance vie, vous n’êtes pas assujetti aux prélèvements sociaux. Dans le cas contraire, la fiscalité de l’assurance vie sera appliquée. Enfin, sur les SCPI éligibles à cette forme de souscription, vous pouvez bénéficier d’une décote sur le prix de la part.

Source :

Cet article est également une adaptation améliorée et plus approfondie de «Investir dans l’immobilier sans vous ruiner, 2ème partie» sur mon premier blog GenY Finances.

Sovanna Sek on FacebookSovanna Sek on GoogleSovanna Sek on LinkedinSovanna Sek on Twitter
Sovanna Sek
Sovanna SEK est un investisseur de long terme passionné par la Bourse avec pour modèle, Warren Buffett. Il vous donne des conseils pratiques pour construire et gérer un portefeuille boursier rentable sur le long terme.

Il est également un défenseur de la stratégie buy and hold et de l'or.

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

CommentLuv badge